新希望地产的负债也呈现持续增长趋势

  9月18日,苏州新锦置业有限公司(下称“新锦置业”)以总价25.53亿元拿下2019-WG-33号地块,楼面价20500元/平。企查查显示,新锦置业为四川新希望房地产开发有限公司(下称“新希望地产”)全资孙公司。

  实际上,自2019年以来,新希望地产在土地市场频频亮相并高溢价拿地。克而瑞数据显示,2019年1-8月新希望地产拿地金额为345.8亿元,位居榜单第21位。而从规模来看,新希望地产延续了往年的增长态势,前8月销售额为475亿元,远超2018年全年316.63亿元。

  公开资料显示,新希望地产是2018年3月从新希望集团有限公司(下称“新希望集团”)合并报表剥离并独立发展的一家公司。尽管总裁张明贵再三强调新希望地产“不以规模为导向”,董事长刘永好也称“未来仍以农业和食品为主业”,但其激进拿地的举措仍不免与规模诉求挂钩。

  9月18日,经过100多轮的竞价,新希望地产以25.53亿元拿下了苏州一宅地,楼面价20500元/平,延续了上半年迅猛的拿地态势。根据克而瑞数据,2019年1-8月新希望地产拿地金额为345.8亿元,超过千亿房企世茂房地产(,且拿地普遍为长三角区域。

  具体来看,8月9日,新希望地产以总价6.45亿元竞得宁波市江北区一宅地,楼面价9760元/平方米,溢价率60%;4月26日,经过140轮竞价,新希望地产以29.26亿元竞得温州一地块,楼面价10861.78元/平方米,溢价率30%。

  新希望地产大举拿地或与其对规模的诉求有关。据《时间财经》援引一位TOP20房企投资部中层观点称,“刘永好很低调,但有冲排名的诉求,所以最近拿地比较猛,并称有的地块或城市在拿地上可能会不计眼前的经济盈亏。”

  数据显示,2016年至2018年,新希望地产的销售额分别为145.60亿元、171.12亿元、316.63亿元,持续增长。此外,据媒体称,2019年新希望地产定下500亿销售目标,并称三年要冲千亿。而作为对比的是,截至2018年末新希望地产总土储建面为691.75万平米,只够未来2-3年的销售。

  此外,值得关注的是,进入2019年以来新希望地产不仅拿地频繁且拿地楼面价较高,溢价率普遍接近30%。据媒体报道,2019年前9月新希望地产新增土地均价约15000元/平,较2018年的11103元/平上涨了近4000元。

  对此,新希望地产相关负责人表示,今年所获土地主要集中在经济发达的华东区域,注定平均楼面价较高。“有产业和人口支撑的经济发达地区优质地块,具有较强的抗风险性,利润能够得到保障,新希望地产也从未有过亏损项目”,该人士进一步补充。

  不过,从今年其所拿地块来看,新希望地产高价拿地或存在一定的风险。以此次所拿地块为例,该地块楼面价为20500元/平,未来装修成本不低于1500元/平。根据该地块出让要求,该地块备案均价不得高于32500元/平,并且需在工程竣工验收后,方可申请预售许可。

  另据《投资壹线》查询得知,目前该地块周边二手房群星苑价格为24820元/平方米,栖霞栖庭为33369元/平方米,而新房南门世家均价31000元/平。

  此外,6月份新希望地产以22.8亿元、50%溢价率拿下南宁一住宅商住两用地块,楼面价14363元/平方米。据媒体报道,彼时周边包括旭辉集团(00884.HK)、光明地产(600708.SH)等开发的项目往期销售均价在10000元至12000元之间。

  需要注意的是,随着拿地增加规模攀升,新希望地产的负债也呈现持续增长趋势。2016年至2018年,新希望地产的负债总额分别为267.61亿元、415.11亿元和545.95亿元,资产负债率分别为79.37%、79.54%和76.62%。

  不过,需要提及的是,不同于其在土地市场上的高调和规模的迅猛增长,新希望地产上半年的经营业绩并不如人意,营收和净利均同比大幅下滑。

  根据近期发布的半年报,2019年上半年新希望地产实现营收33.8亿元,同比下跌4.8%;期内净利润为44.3亿元,同比下跌近44%;若扣非后实现净利润41.7亿元,同比跌幅近50%;归属于母公司净利润23.8亿元,同比下跌57%。

  具体来看,住宅、商铺和写字楼无一幸免,均有较大幅度下滑。上半年新希望地产主营业务涉及住宅部分贡献营收约26.2亿元,不及去年同期的26.85亿元。此外,商铺、写字楼业务营收也分别同比下滑29.9%、24.74%,两项业务营收均不足1亿元。

  而从盈利能力指标来看,2019年上半年新希望地产的毛利率水平已由去年同期的30.11%降至25.39%,低于33.6%的行业均值,其中住宅毛利率已同比下降5.07个百分点至19.4%。

  对此,新希望地产相关负责人在回复《投资壹线》时表示,营收及净利润下降是由于当期结转项目有限,大部分项目在下半年结转,并预计2019年新希望地产营收及利润较去年仍将持续增长。

  《投资壹线》查阅往年年报得知,新希望地产确实存在如上述负责人所说情况。譬如,2018年上半年新希望地产净利润和扣非净利润分别同比下降10.06%和9.07%,而2018年年报显示,其净利润同比增加了76.53%,扣非净利润更是同比增加了137.42%。2017年情况亦是如此。

  除了营收净利下滑,上半年新希望地产的现金流也呈现出持续恶化的态势,货币资金和经营性现金流均较上年同期有大幅减少。半年报显示,截至2019年6月30日,新希望地产的货币资金为71.09亿元,同比下降31.85%,经营活动产生的现金流净额更是同比下降316.63%至-62.88亿元。

  对此,新希望地产回复《投资壹线》表示,主要是上半年新拿项目较去年同期有所增加,因此现金流出较多。

  需要注意的是,新希望地产近三年的现金流均为负值。2016年至2018年,这一数值分别为-5.37亿元、-79.69亿元和-23.94亿元。财经评论员严跃进认为,经营活动现金流常年为负充分体现了当前地产企业投资节奏过快的导向,后续也需要防范各类资金方面的压力。

  此外,中诚信证券评估有限公司在评级报告中也表示,近年来受在建拟建项目投资较大以及新增项目拿地支出规模较大影响,新希望地产经营活动净现金流持续呈净流出状态,不能对债务偿付形成保障。

  当然,在拿地现金不断流出的同时,新希望地产也在积极融资“输血”,主要包括公开市场、银行、保险等。9月18日,新希望地产成功发行总额1.8亿元的公司债券,票面年利率4.85%。